再貸款September 10, 2010

前幾個星期，同事跟我提及她正在做再貸款 (Refinance) ，因為利率又降低了。經過我粗略估計，再貸款可省下不少錢，所以也著手進行。通常若已經繳了好幾年的房貸，除非是變更貸款年限 (從30年換成15年) ，否則已經繳好多年的利息，重新再來一次，若利率沒差太多，其實是不划算的。

對於數學不好的老公，我花了好久時間，才把我的觀念傳達成功。因為我們房貸才繳了一年多，雖然再貸款年限不變，還是保持15年，但是還是在「有利可圖」的範圍內，而且我只做沒有額外支出的再貸款 ($0 Cost Refinance) ，基本上只是要讓每個月繳的錢變少。

去年換新房子，我們是15年4.5%固定利率，這次再貸款是以 15年3.875%固定利率成交。這次再貸款本來打好算盤，每個月可以省個 US$160多元左右，沒想到貸方銀行請的評價人 (Appraiser) ，竟然用附近的拍賣 (foreclosure) 房價，來估我們的房子，所以房價熊熊就被砍了美金五、六萬元，老公和我知道這個價格之後，氣得破口大罵。

本來我們的貸款以正常房價來說，是低過80%的房價，被這位評價人 (Appraiser) 惡搞之後，現在貸款變成超過80%的房價，氣啊 ~，為了把貸款的數目壓到80%的房價，所以只好自己掏腰包，預估要多付美金六千元進貸款本金。幫我做貸款的中間人 (Broker) 還安慰我說，美金六千元放在銀行，能不能替我每個月賺進US$55元的利息？「當然不可能」 我說。所以，我也只能這樣自我安慰，算是把美金六千元寄放在銀行的 CD (Certificate Of Deposit) 裡去。這次的再貸款 (Refinance)，讓我每個月省了快 US$220元，也算是好事一樁。結果最後總結，我只要付美金四千元進貸款本金就好。

美國的不動產 (Real Estate) 有個蠻有趣的現象，用以下的圖解，很能深切地說明，貸方銀行請的評價人 (Appraiser) ，是怎樣看待我們的房子，而政府估稅員 (Tax Assessor) ，又是如何看待我們的房子。兩個可真是天壤之別啊！§

Real Estate In the View of ... Your House:

Your House As Seen By;

Yourself (你自己)...

Your Lender (你的貸方銀行)...

Your Buyer (你的買方)...

Your Appraiser (你的貸方評價人)...

Your Tax Assessor (你的政府估稅員)...

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